幾何学なコツコツ投資手帖

投資歴10年目にして、インデックス投資を知る。勉強しながら実践する様子を書いていくブログ。

住宅ローン入金忘れてた!焦ったついでに繰上げ返済100万ほどして考えた件


「住宅ローン」、心に重くのしかかるこの言葉。
長澤まさみが出ていたKINCHO「虫コナーズ」のCMでも「減りそうで減らない『住宅ローン』」と言ってましたね。
そう、この住宅ローンの残高と、心の負担を減らすべく「繰上げ返済」をしました。

これから住宅ローンを利用しようと思ってる方、返済方法・銀行選び、考えること多すぎっ!てなってませんか?

返済方法の選び方と、利用する銀行で失敗したかも…と、私が思ったことを書きました。
少しでも参考になれば幸いです。

 

繰上げ返済でガッカリ

 やばっ、住宅ローン返済の入金忘れてたっ!と思い口座を確認。すると、残金が約3000円になっていたので、焦ってネットで今月分を入金。ふ~、ギリギリセーフ(*´Д`)
住宅ローンを利用している銀行のホームページを見てみると、「ご返済日に引き落としができない場合、ご返済金額に加えて遅延損害金(年利14%)かかります」とのお言葉が!!!
ひ~~、14%って、
残高1,000万につき、1か月で利息約11万円 (*´Д`)
うぉ~、危なかったよ~。

しかし、昨年12月からなのでまだ9か月目です。当然まだまだ残高たっぷり。
そういえば、先日解約した「個人向け国債10年」50万円。
運用をどうしようかと考えていたけど、今の金利なら住宅ローンを返済にあてるのがベストと思い、あと50万円プラスして合計100万円ほど繰上げ返済しました。

www.geometric-techou.com

 
私は22年ローンを組んでいますが、今回の繰上げ返済によって、ローン期間が2年3か月、利息の支払い額が約13万円ほど減ることになります。
※現在のローン利率で計算した場合

うーん、2年減っても払い終わった時には60代。
正直、いまいち減った実感がありません。
私の借入額は、一般的な住宅ローン利用者の方達より少ない方だと思うので、他の人達はもっとガッカリ気分なのでしょうか?

長澤まさみ(KINCHO?)、正解です。

住宅ローンのシミュレーションをするなら、
住宅保証機構株式会社のシステムが使いやすくて役立ちました。
住宅取得の諸費用から返済プランの比較まで出来ます。
 ↓

住宅ローンシミュレーション

 

返済方法は2つ。「元利均等」「元金均等」

 

私の使っている住宅ローンは、金利が「変動金利」、返済方法が「元利均等」です。

 「がんりきんとう?」

住宅ローンの返済方法には「元利均等」と「元金均等」と2つあります。
言葉が似ていてややこしいのですが、中身は全然違うんです。

  • 「元利均等(がんりきんとう)」
    返済額が返済終わるまで、ずーっと同じ。
    でも、実は返済の内訳、元金(借りた金額)と利息が毎月変わっている。
  • 「元利均等(がんきんきんとう)」
    返済額が毎月違う額になる。
    でも、実は元金の返済額は毎月同じ。

ローン返済期間中に変わらないのは、
元利均等は、「毎月の返済額」
元金均等は、「毎月の元金」

図をみるとイメージしやすいです。

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 ※図は住宅金融支援機構の「フラット35サイト」より

 

考えるべきは「得なこと」より「困ること」

 「元利均等」より「元金均等」の方が支払い総額が少なくてお得、と言われています。

しかし思うに、どっちが得かなんて結果論、「借りる前には分からない」ですよ。

大抵の人は、数十年の期間でローンを組んでいます。
ほんの、2.3年前からでも、「まさかこんなことになってるなんて、想像もしてなかったわ」的な出来事はイロイロあるわけで。
20年・30年のことなんて分かるはずがないですよね~。

なので、ローンを決めるときは「どっちが得」ではなく、「どうなったら困るか」で考えることをおススメします。

例えば、体力仕事で今はバリバリ働いているけど、将来は体力的にもペースを落としたい→そうなったら収入も下がるかも→今と同じ返済額はキツイ→将来的に返済額が少なくなる「元金均等」を選択。

 

神様の言う通り?

 投資の神様といわれている、ウォーレン・バフェット氏の有名な言葉があります。

 ブリッジであれチェスであれ銘柄選別であれ、知恵の競争をしているときに、「考えるのは時間の無駄使いだ」と相手が教えられていることほど、有利な条件は考えられるだろうか?

 これは投資手法で、平均より上の利益を狙うアクティブ運用より、平均に追随していくインデックス運用の方が利益を上げやすい、といった意味合いで使われています。

人それぞれでしょうが、私はこれを「確実に利益を上げる方法を考えるなんて、無理。それを考えてるくらいなら、リスクが少ない方法を選ぶ方がよい」と解釈しています。

ここで、重要なのは選んだ方が利益を上げられる訳ではない、ということです。
あくまでも、今の時点で考えられる可能性で決めるしかありません。

住宅ローンなら、これから金利が上がるか下がるか、収入が減るか増えるかなんて、誰にも分からない。でも、自分の「こうなったら無理だよね」、という条件は考えられる。
なら、その条件に対応できる方法を選ぶしかない、と思ってます。

途中で「払い続けるの無理」と住宅を手放すのと、払い終わった数10年後、
「やっぱりあっちにしておけば良かった~」と悔やむの、
どちらが自分にとってリスクが高いか。

銀行員は教えてくれない

 ここまで書いておいて何なんですが、
「金利上昇してもダメージがマシな「元金均等」のにしようと思うんですが、どう思いますか?」と、銀行員さんに相談した時に言われたセリフ、
「みなさん、そんなに考えてないですよ」

えぇっっ!!

そんな馬鹿な!私が考えすぎなんですか???
いやいや、あと何十年も続くんですよ。

そして、次のセリフにさらに衝撃。
「うちは『元利均等』しか扱ってないです』」

… (;´Д`)

というのも、家賃と同じ様に毎月固定額を払う考え方が主流だから、
ニーズが少ないらしい。

ひねくれ者の私は思いました。

それって、不動産屋の常套句、
「家賃を払うのと同じ額でマイホームが手に入りますよ~。家賃は捨てるだけですが、家は資産になりますから」に表されている、住宅業界が家を購入してもらうのに都合がイイ考え方。(親切な不動屋さんの方、ゴメンなさい。私個人の意見です)

それに合わせた返済方法しか用意してないんだけなんじゃ…。
銀行も「元金均等」だと、利息収入が減りますからね。

でもこれは少し古い考えらしく、メガバンクのひとつM銀行では、どちらの返済方法も選べました。
地銀さんの場合まだ「元利均等」だけというところも多いようです。
そのほか、繰上げ返済手数料や、ネットの利用環境などでもやはり大手の銀行の方が使いやすい、というのが、私の感想です。

って、ここで何が一番言いたいかっていうと、
自分で調べないと、返済方法が選べることを知らずに住宅ローンを選んでしまう可能性があるってことですよ!

そりゃそうですよね。
自分のとこで扱ってない返済方法の方が、「払う利息は少なくなります」なんてわざわざ言いませんから。

これから銀行を選ぼうと思ってる方は、この辺りも調べて候補を絞って下さいね。
私のように聞いてビックリなんて、間抜けなことのないように…。

 

結局、私が選んだ理由

 なんだかんだ言っておきながら、結局この地銀さんを選んだのは、メガバンクM銀行の営業さんの態度がちょっと横柄に感じたから、というこれまた間抜けな理由。

でも、今回、繰上げ返済でホームページの使いにくさや、手数料の痛さをかなり感じました。
借りてしまえば、もう2度と会うこともない営業さんで判断したことが悔やまれる。
やはり、先のことを考えるのは難しい…。
単に、私の浅はかさ故なんですが(>_<)

私みたいに決める人は、あまりいないかと思いますが、
こんな人もいてるんや、気を付けようと、参考にしていただければ幸いです。

長い道のりの第一歩。
住宅ローン選び、ご検討を祈ります。